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マカオ不動産の動向

■この記事は(株)日本事業通信網のメールマガジン「奮闘!中国株 デイリーレポート」の一部を抜粋、編集したものです。

http://www.jigyonet.co.jp/


マカオにおける2006年7-9月期の不動産業界の動向は、販売件数こそ前年同期比16%減の3811件にとどまったものの、売上総額は逆に同12%増の32.77億パタカ(1香港ドル=1.0326パタカ)に達している。

  このうち、新築物件の販売件数は全体の16%の610件に過ぎないが、その売上金額は41%にあたる13.43億パタカとなっている。中古市場が振るわないなか、シーサイドビューが楽しめる高級リゾート物件の販売が好調だったことが今回の売上金額増につながっている。

  
11月に入ってからは、信徳集団(シュンタックホールディングス、0242)と置地集団が合弁で開発した「壱号湖畔」の分譲販売が開始されている。すでに7.82億香港ドル分についてマカオの保険会社と売買契約が締結されているほか、6.73億香港ドル分についてもロンドン市場に上場するREIT(リート)への販売が決定している。

  「壱号湖畔」は160万平方フィートの住宅、サービスアパート、38万平方フィートのショッピングセンター、さらに客室総数210室の最高級ホテルからなる大型開発物件。

  また、香港の有力不動産ディベロッパー華人置業(チャイニーズエステート、0127)は、マカオで建設が進められている延べ床面積500万平方フィートの住宅地開発物件の権益70%を保有。同プロジェクトは2010-2014年にかけて順次竣工していく見通しで、その資産価値は57億香港ドルと見積もられている。

  大福証券では、華人置業のBPS(1株当たり純資産)を19.17香港ドルと試算。目標価格はそこから30%ディスカウントした13.5香港ドルに設定している(13日終値:9.65香港ドル)。(資料提供:大福証券)


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マカオ不動産投資の仕組み★なぜ儲かるのか

マカオ不動産投資で投資するなら、絶対にプレビルド物件である。


プレビルド物件とは、建築前、建築中のコンドミニアムのことである。

その特徴は、全代金の一部だけ支払えば済むというところである。

マカオの場合、完成前に最低でも3回は売り買いがなされるという。(現地の不動産屋さんの情報)



売出当初は、契約後45日程度以内で、25%の代金を支払う。
そして、そこから半年以内程度で10%。
更に半年程度以内に10%。
完成直前に5%。 
合計50%の代金を払い込む。
完成時には50%の借入が金融機関から可能となる。

市場成長が年間に20%とするならば、
100%のお金を払い込めば、利回りは年間に20%となる。

しかし、プレビルド物件を購入し、25%の代金の支払いをしたならば、年間に80%の利回りになるのだ。


事例①

1000万円の物件があったとして、
プレビルドでない物件の場合
1,000万円全額払い込んで、物件を購入し1,200万円に値上がりすれば
200万円の利益になる。

同じ1000万円の物件でもプレビルドなら、
250万円払い込んで、物件を購入し、1,200万円に値上がりすれば、
200万円の利益。

はじめに投資したお金は、1000万と250万だが、出てくる利益は同じ200万円



事例②
では、同じ1000万を投資する場合で考えてみよう。

プレビルドでない物件の場合
1,000万円全額払い込んで、物件を購入し20%値上がりし、1,200万円になれば、
200万円の利益になる。

ぶれビルドの物件の場合
1,000万円払い込んで、4,000万円の物件を買い、20%値上がし、4,800万円になれば、800万円の利益となる。

投資元金に対しての収益が全然変わってくる。 



市場成長するかどうかわからないの場合は、
より堅実な投資をお奨めするが、
マカオは市場がかなり高い確立で成長している為、
よりリターンの高い投資を行うことが投資を大きく成功させることができる。

プレビルド物件は、ある意味で、完成まで、デベロッパーが
お金を無償で融資をしてくれているのと同じことになる。 
金利がかからず、更には大きな与信を自分に与えてくれるのだ。
とても効果的で効率の良い投資方法だ。

英津子

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